أي عميل جديد بيسأل نفس الأسئلة تقريبا: "يعني إيه أوفر؟"، "الوديعة دي بترجع؟"، "ليه المساحة على الورق أكبر من اللي شايفها؟". العميل بيثق في المستشار اللي يشرح المصطلح في جملتين، من غير لف ومن غير وعود. القاموس ده معمول للزميل اللي عايز إجابة جاهزة ومظبوطة. كل مصطلح ليه تعريف في سطر، وبعده "قول للعميل": جملة تقدر تقولها زي ما هي. التعريف الكامل والحسابات في قاموس المصطلحات العقارية.
قاعدة واحدة قبل ما تبدأ: لو مش متأكد من رقم أو شرط في عرض معين، قول "هتأكدلك من المطور وأرجعلك"، ومتألفش.
السعر وخطة السداد
المقدم (DP)
الجزء اللي بيندفع عند التعاقد من سعر الوحدة، وغالبا بيتكتب كنسبة.
قول للعميل: "المقدم ده اللي هتدفعه أول ما نمضي، والباقي بيتقسط على المدة. خليني أتأكد إذا كان محسوب من السعر قبل الخصم ولا بعده."
الأقساط الشهرية والربع سنوية (Installments, quarterly)
دفعات باقي السعر بعد المقدم، كل شهر أو كل 3 شهور أو كل 6 شهور أو كل سنة.
قول للعميل: "لو المبلغ المتقسط والمدة واحدة، الإجمالي واحد. اللي بيتغير حجم كل قسط وميعاده، فاختار اللي يناسب دخلك." الحساب في المقدم والأقساط.
دفعة الاستلام (Delivery payment)
مبلغ إضافي في بعض الخطط بيستحق وقت استلام الوحدة فوق الأقساط العادية.
قول للعميل: "فيه دفعة أكبر من القسط هتيجي وقت الاستلام، وده ممكن يبقى نفس وقت وديعة الصيانة، فخلينا نحطها في حسابنا من دلوقتي."
السعر الكاش وخصم الكاش
سعر الوحدة لو اتدفعت كلها مرة واحدة أو في مدة قصيرة، والفرق بينه وبين سعر التقسيط.
قول للعميل: "الكاش أقل في الرقم، بس الفلوس اللي هتفضل معاك سنين ليها قيمة. نحسب الاتنين بنفس الطريقة ونشوف الفرق الحقيقي." الطريقة في خصومات المطورين وأسعار الكاش.
الخصم قبل المقدم وبعده
نفس نسبة الخصم بتدي رقم مختلف حسب هي محسوبة من السعر كله ولا من الجزء المتقسط بس.
قول للعميل: "الخصم قبل المقدم بيقلل المقدم والأقساط، وبعد المقدم بيقلل الأقساط بس. هسأل المطور هو أنهي واحد وأوريك الرقمين."
"التقسيط من غير فوائد"
خطة المطور مفيهاش فايدة مكتوبة، لكن الفرق بين سعر الكاش وسعر التقسيط بيعبّر عن تكلفة سنوية ضمنية.
قول للعميل: "مفيش فايدة مكتوبة في العقد، بس سعر التقسيط أعلى من الكاش. لو عايز نعرف التكلفة الحقيقية، نحسبها بطريقة القيمة الحالية." الشرح في مقارنة أنظمة السداد.
سعر المتر
سعر الوحدة مقسوم على مساحتها، والرقم بيتغير حسب المساحة إجمالي ولا صافي والسعر شامل إيه.
قول للعميل: "متقارنش سعر المتر بين عرضين غير لما يكون نفس التعريف: نفس نوع المساحة ونفس اللي داخل في السعر."
صلاحية العرض (Offer validity)
المدة اللي المطور ملتزم فيها بالسعر وشروط الخطة المعروضة.
قول للعميل: "العرض ده ساري لحد التاريخ ده حسب كلام المطور، وبعده السعر أو الخطة ممكن يتغيروا. ده مش ضغط عليك، ده عشان متتفاجئش."
الحجز والتعاقد
طلب الحجز أو إبداء الرغبة (EOI)
استمارة وغالبا مبلغ بيتدفع لتسجيل الاهتمام بمشروع أو مرحلة قبل أي تعاقد، مقابل أولوية في اختيار الوحدات.
قول للعميل: "الـ EOI مش عقد. قبل ما تدفع، هنجيب مكتوب المبلغ ده بيرجع ولا لأ وإمتى."
مبلغ الحجز أو جدية الحجز
مبلغ بيتدفع عشان وحدة معينة تتحجزلك لحد التعاقد.
قول للعميل: "خلينا نعرف شروط رد المبلغ ده مكتوبة قبل ما تدفع، ونطلب نموذج العقد تقراه." دراسة قانونية حللت أكتر من 40 عقد، ونشرها مصراوي في 19 سبتمبر 2026، لقت مبالغ حجز غير مستردة وصلت في بعض الحالات لـ 250 ألف جنيه.
العقد الابتدائي
عقد البيع اللي بتمضيه مع المطور أو البائع، وفيه السعر وجدول السداد وميعاد التسليم والشروط الجزائية.
قول للعميل: "اقرا العقد قبل ما تمضي، وخصوصا ميعاد التسليم وبنود التأخير والإلغاء، ولو عندك محامي خليه يبص عليه."
التخصيص
تحديد وحدة بعينها للعميل برقمها ودورها ومبناها.
قول للعميل: "اتأكد إن رقم الوحدة والمساحة في العقد هما نفس اللي اتعرضوا عليك."
الشرط الجزائي والمصادرة
البند اللي بيحدد هتخسر إيه لو وقفت الدفع أو لغيت، والمطور هيدفع إيه لو اتأخر.
قول للعميل: "البند ده لازم تقراه قبل ما تمضي، مش بعد." الدراسة اللي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 لقت عقود المصادرة فيها ممكن توصل لـ 30% من ثمن الوحدة، وعقود تانية حاطة حد أقصى 2% من الثمن لتعويض التأخير.
الاستلام وحالة الوحدة
الاستلام وميعاد التسليم
تسليم الوحدة للمشتري في الميعاد المكتوب في العقد.
قول للعميل: "الميعاد اللي هعتمد عليه هو المكتوب في العقد مش الكلام. وخلينا نقرا بند التأخير سوا." بحسب مصراوي في 24 أكتوبر 2026، مشروع قانون لتنظيم التطوير العقاري لسه الحكومة بتجهزه بيقترح مهلة لحد 12 شهر بعد الميعاد، وحق المشتري في استرداد اللي دفعه لو التأخير عدى 24 شهر. ده لسه مشروع، مش قانون ساري، لحد تاريخ الخبر.
تحت الإنشاء (Off-plan)
شراء وحدة لسه مخلصتش، على الرسومات وميعاد تسليم في العقد.
قول للعميل: "التقسيط غالبا بيبقى أطول، بس انت شايل مخاطرة التأخير. نراجع سجل المطور في التسليم." المقارنة في تحت الإنشاء أو استلام فوري.
استلام فوري (Ready to move)
وحدة جاهزة تستلمها بعد التعاقد على طول.
قول للعميل: "هتشوف الوحدة بعينك وتستلمها، والجاهز مش معناه مفيش تقسيط، بس اسأل عن المدة والمقدم."
نصف تشطيب وتشطيب كامل
نصف التشطيب من غير التشطيب النهائي، والتشطيب الكامل جاهز للسكن.
قول للعميل: "اللي يدخل في نصف التشطيب بيختلف من مطور للتاني، فهنطلب قايمة المواصفات مكتوبة. ولو بنقارن بتشطيب كامل، نضيف تكلفة التشطيب على النص."
الريسيل (Resale)
شراء وحدة من مالك سابق بدل المطور، وممكن يكون عليها أقساط باقية.
قول للعميل: "في الريسيل هتدفع للبايع اللي دفعه مع الأوفر، وتكمل الأقساط الباقية للمطور. نجمعهم ونقارن بعرض المطور لوحدة شبهها."
الأوفر (Over price)
المبلغ اللي البايع بيطلبه فوق اللي دفعه فعلا للمطور.
قول للعميل: "الأوفر هو مكسب البايع، وبيتحسب جوه التكلفة الكاملة بتاعتك، مش حاجة منفصلة." في تقرير للبورصة نيوز في نوفمبر 2019، قال مسؤول في شركة تسويق عقاري إن المشتري بيدفع للمالك اللي دفعه وهامش الربح.
رسوم التنازل
رسوم بياخدها المطور عشان ينقل العقد من مالك لمالك جديد في الريسيل.
قول للعميل: "فيه رسوم تنازل للمطور، والعقد هو اللي بيحدد مين يدفعها، فنتفق عليها مع البايع من الأول." الدراسة اللي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 لقت الرسوم دي بين 1% و5% من قيمة الوحدة.
المساحات والرسوم
المساحة الإجمالية والصافية
الإجمالية هي اللي بتدفع تمنها ومعاها نصيبك في الأجزاء المشتركة، والصافية هي اللي جوه حيطان الوحدة.
قول للعميل: "الرقم اللي في العرض غالبا الإجمالي. هطلب الصافي مكتوب عشان تعرف هتستخدم كام متر فعلا."
نسبة التحميل
الفرق بين المساحة الإجمالية والصافية كنسبة من الإجمالية.
قول للعميل: "دي نصيبك في السلم والمداخل والطرقات. نحسب سعر المتر على الصافي عشان المقارنة تبقى عادلة." في تقرير للوطن في مارس 2021، قال خبير عقاري إن مفيش قانون بيحدد نسبة التحميل.
وديعة الصيانة
مبلغ بيدفعه المشتري للمطور، منفصل عن سعر الوحدة، لتمويل صيانة المشروع.
قول للعميل: "الوديعة برا سعر الوحدة ومش بتقلل المقدم ولا الأقساط. هسأل عن ميعادها ومين بيديرها." الدراسة اللي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 لقت عقود الوديعة فيها وصلت لـ 10% من ثمن الوحدة. التفاصيل في وديعة الصيانة ورسوم الخدمات.
رسوم الخدمات
مبالغ متكررة، غالبا سنوية، بعد الاستلام للأمن والنظافة وصيانة الأماكن المشتركة.
قول للعميل: "دي غير الوديعة. هسأل هل بتتدفع من عائد الوديعة ولا منفصلة، وبتتحدد إزاي كل سنة."
الجراج والنادي والإضافات
بنود ممكن تتدفع برا سعر الوحدة حسب كل مشروع.
قول للعميل: "قبل ما نقول السعر النهائي، نتأكد إيه اللي داخل في السعر وإيه اللي بيتدفع لوحده." الحساب في التكلفة الكاملة لتملك الوحدة.
العائد والتمويل
العائد الإيجاري
إيجار سنة مقسوم على سعر الوحدة، والصافي بيطرح الأول تكاليف المالك.
قول للعميل: "مقدرش أوعدك بإيجار معين. نحسب العائد بالإيجار اللي متوقعه انت، وناخد الصافي مش الإجمالي." الشرح في العائد الإيجاري.
العائد على الاستثمار (ROI)
صافي المكسب من البيع والإيجار مقسوم على كل اللي دفعته.
قول للعميل: "مفيش حد يقدر يضمنلك سعر البيع بعدين. اللي أقدر أعمله إننا نحسب السيناريو بأرقامك ونحوّل العائد لنسبة سنوية." الطريقة في العائد على الاستثمار العقاري.
التمويل العقاري
تمويل من بنك أو شركة تمويل عقاري لشراء وحدة، بيتسدد بأقساط بفايدة.
قول للعميل: "ده غير تقسيط المطور. البنك هو اللي بيحدد الشروط والفايدة، فنسأله مباشرة." بحسب الهيئة العامة للرقابة المالية، النشاط بيحكمه قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 المعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014. التفاصيل في طرق التمويل العقاري في مصر.
أسئلة شائعة
أعمل إيه لو العميل سأل عن حاجة مش عارفها؟
قول بوضوح إنك هتتأكد من المطور وترجعله في وقت محدد، وارجع فعلا. الإجابة الغلط بتخسرك العميل أكتر من "هتأكدلك".
أقول للعميل الأرقام دي من الدراسات؟
استخدمها كأمثلة لحاجات لازم تتراجع في العقد، مش كقاعدة على كل المطورين. كل رقم ليه مصدره وتاريخه، والعقد اللي قدامك هو اللي بيحكم.
إزاي أوري العميل الأرقام بدل ما أشرحها كلام؟
احسب العرض في التطبيق وابعتله الجدول PDF. الخطوات في إرسال خطة السداد PDF على واتساب، وإزاي ترد على اعتراضات زي "القسط كبير" في عرض خطة السداد على العميل.
احسبها بنفسك
حاسبة المقدم والأقساط في CalcRealty بتاخد السعر والمقدم والخصم قبل المقدم أو بعده ووديعة الصيانة، وتطلع جدول كامل بتاريخ وقيمة ونسبة كل دفعة، وجنبها حاسبات سعر المتر والمساحة والعائد. حمّل CalcRealty من Google Play، مجاني وبالعربي والإنجليزي.
النتائج تقديرية للتخطيط، والقيم النهائية يحددها عقد المطور.