عروض المطورين في مصر مكتوبة بلغة خاصة: مقدم، وأقساط ربع سنوية، ووديعة صيانة، ونسبة تحميل، وأوفر. الكلمة الواحدة قد تغير الرقم النهائي بمئات الآلاف إذا فهمتها خطأ. هذا القاموس يجمع المصطلحات الأكثر تداولا في عروض البيع والعقود، بتعريف قصير لكل منها، ورابط إلى الدليل الذي يشرح الحساب حين يوجد. التعريفات عامة، والعقد الذي توقعه هو ما يحدد المعنى الملزم لكل بند.
الأسعار وأنظمة السداد
المقدم (Down payment)
الجزء من ثمن الوحدة الذي يُدفع عند التعاقد، ويُكتب عادة كنسبة من السعر. ما يتبقى بعده يُقسم على الأقساط. اسأل دائما: هل النسبة محسوبة على السعر قبل الخصم أم بعده، وهل يُدفع المقدم مرة واحدة أم على دفعات؟
اقرأ المزيد: المقدم والأقساط
الأقساط الشهرية والربع سنوية (Installments)
المبالغ التي تسدد بها باقي الثمن بعد المقدم، شهريا أو كل ثلاثة أشهر أو كل ستة أشهر أو سنويا. عدد الأقساط يساوي سنوات الخطة مضروبة في عدد الدفعات في السنة، فثماني سنوات بأقساط ربع سنوية تعني 32 قسطا. إذا تساوى المتبقي وعدد السنوات، يتساوى الإجمالي، ويتغير فقط توقيت الدفع وحجم كل دفعة.
اقرأ المزيد: المقدم والأقساط
دفعة الاستلام (Delivery payment)
مبلغ إضافي في بعض الخطط يُستحق عند استلام الوحدة، فوق الأقساط المنتظمة. وجودها يعني أن الأقساط ليست متساوية كلها، وأنك قد تحتاج مبلغا كبيرا في شهر واحد، خاصة إذا تزامنت مع وديعة الصيانة.
اقرأ المزيد: المقدم والأقساط
السعر الكاش وخصم الكاش (Cash price, cash discount)
السعر الكاش هو ثمن الوحدة إذا دفعته كاملا عند التعاقد أو خلال فترة قصيرة، وخصم الكاش هو الفرق بينه وبين سعر التقسيط معبرا عنه كنسبة أو مبلغ. مقارنة الإجماليين وحدها مضللة، لأن المبلغ الذي يبقى معك سنوات له قيمة.
اقرأ المزيد: كيف تعمل خصومات المطورين وأسعار الكاش
الخصم قبل المقدم وبعده (Discount before or after the down payment)
طريقتان لتطبيق نفس نسبة الخصم تعطيان أرقاما مختلفة. الخصم قبل المقدم يُطرح من السعر الكلي فيقل المقدم والأقساط معا، أما الخصم بعد المقدم فيُترك المقدم كاملا ويقل ما يُقسط فقط. حاسبة خطة السداد في CalcRealty تفرق بين الحالتين.
اقرأ المزيد: المقدم والأقساط
سعر المتر (Price per square metre)
ثمن الوحدة مقسوما على مساحتها. الرقم يتغير حسب ما تقسم عليه: المساحة الإجمالية أم الصافية، وسعر العقد أم التكلفة الكاملة بعد إضافة الجراج ووديعة الصيانة. قارن عرضين بنفس التعريف فقط.
اقرأ المزيد: التكلفة الكاملة لامتلاك وحدة
القيمة الحالية (Present value)
قيمة دفعة مستقبلية بفلوس اليوم، بعد خصمها بمعدل سنوي تختاره أنت، مثل العائد الذي يمكن أن تحققه فلوسك في مكان آخر. جمع القيم الحالية لكل دفعات الخطة يسمح بمقارنة خطة قصيرة بخطة طويلة أو بسعر كاش.
اقرأ المزيد: مقارنة أنظمة السداد
التكلفة السنوية الضمنية (Implied yearly cost)
المعدل السنوي الذي يجعل القيمة الحالية لخطة التقسيط تساوي السعر الكاش تماما. هو الفائدة المخفية في الفرق بين السعرين: إذا كان المعدل الذي تستخدمه لفلوسك أعلى منها، فالتقسيط أرخص بفلوس اليوم، وإذا كان أقل فالكاش أرخص.
اقرأ المزيد: مقارنة أنظمة السداد
الحجز والتعاقد
طلب الحجز أو إبداء الرغبة (EOI)
اختصار Expression of Interest: استمارة يقدمها المشتري، ومعها غالبا مبلغ، ليعلن رغبته في الشراء في مشروع أو مرحلة قبل التعاقد، مقابل أولوية في اختيار الوحدة. المبلغ وشروط استرداده يحددها كل مطور، فاطلبها مكتوبة قبل الدفع، وتذكر أن الطلب ليس عقدا.
اقرأ المزيد: الشراء على الخريطة أم الوحدة الجاهزة
مبلغ الحجز أو جدية الحجز (Booking amount)
مبلغ يدفعه المشتري لحجز وحدة بعينها قبل توقيع العقد. دراسة قانونية نشرها مصراوي في سبتمبر 2026، بعد تحليل أكثر من 40 عقدا، وجدت مبالغ حجز غير قابلة للاسترداد وصلت في بعض الحالات إلى 250 ألف جنيه، وحالات لم يحصل فيها المشترون على نموذج العقد قبل التوقيع.
العقد الابتدائي (Preliminary contract)
عقد البيع الذي توقعه مع المطور أو البائع ويثبت التزامات الطرفين: الثمن، وجدول السداد، وموعد الاستلام، والشروط الجزائية. تذكره إنتربرايز ضمن مستندات الملكية المقبولة عند التقدم للتسجيل، لكنه هو نفسه غير مسجل، والخطوة التالية للتملك الكامل هي التسجيل.
اقرأ المزيد: الشراء على الخريطة أم الوحدة الجاهزة
التخصيص (Allocation)
تحديد وحدة بعينها للمشتري، برقمها ودورها ومبناها، بعد الحجز أو عند التعاقد. راجع أن بيانات الوحدة المخصصة ومساحتها مكتوبة في العقد كما عُرضت عليك.
التسجيل في الشهر العقاري والعقد المسجل (Registration)
إثبات الملكية رسميا في مصلحة الشهر العقاري. يصف تقرير لإنتربرايز (سبتمبر 2023) العقد المسجل، المعروف بالعقد الأزرق، بأنه مستند الملكية الكامل، ويذكر أن الحكومة عدلت بعض أحكام قانون الشهر العقاري في مايو 2022 لتبسيط الإجراءات والاعتماد على الوسائل الرقمية.
الحساب المستقل للمشروع (Project account)
حساب بنكي منفصل لكل مشروع أو مرحلة تودع فيه مدفوعات المشترين وتصرف منه تكاليف البناء. بحسب مصراوي في 24 أكتوبر 2026، يتضمن مشروع قانون لتنظيم التطوير العقاري تعمل عليه الحكومة إلزام المطور بهذا الحساب، وفصل أموال الصيانة عن أموال المشروع. هذه مقترحات في مسودة، ولم تصدر كقانون حتى تاريخ النشر.
الشرط الجزائي والمصادرة (Penalty and forfeiture clause)
بند يحدد ما يخسره المشتري إذا توقف عن السداد أو فسخ العقد، وما يدفعه المطور إذا تأخر في التسليم. الدراسة التي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 وجدت عقودا ترتفع فيها المصادرة إلى 30% من ثمن الوحدة، بينما يقف تعويض التأخير عند حد أقصى 2% من الثمن. اقرأ هذا البند قبل التوقيع، لا بعده.
الاستلام وحالة الوحدة
تحت الإنشاء أو الشراء على الخريطة (Off-plan)
شراء وحدة لم يكتمل بناؤها، أحيانا قبل بدء الإنشاء، اعتمادا على المخططات وموعد استلام في العقد. يتيح عادة خططا أطول، لكن المشتري يتحمل مخاطرة التأخير. بحسب مصراوي في أكتوبر 2026، تقترح مسودة قانون التطوير العقاري منع الإعلان عن بيع الوحدات قبل اعتماد المخطط العام للمشروع بقرار وزاري.
اقرأ المزيد: الشراء على الخريطة أم الوحدة الجاهزة
استلام فوري أو جاهز للسكن (Ready to move)
وحدة مكتملة يمكن استلامها بعد التعاقد مباشرة. وجود الوحدة جاهزة لا يمنع التقسيط: في يوليو 2026 نشرت Daily News Egypt اتفاقا بين البنك الأهلي المصري وشركة رمتان لتسويق وحدات كاملة التشطيب واستلام فوري في العاصمة الإدارية الجديدة بخطط سداد تصل إلى 10 سنوات.
اقرأ المزيد: الشراء على الخريطة أم الوحدة الجاهزة
الاستلام وتعويض التأخير (Delivery / handover)
انتقال حيازة الوحدة من المطور إلى المشتري في الموعد المكتوب في العقد. الدراسة التي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 رصدت تأخيرات وصلت إلى 10 سنوات أو أكثر لدى بعض المطورين، وتعويضات تأخير انخفضت في بعض العقود إلى 0.25% سنويا. ومسودة القانون التي نشرها مصراوي في أكتوبر 2026 تقترح مهلة للمطور تصل إلى 12 شهرا بعد الموعد، وحق المشتري في الاسترداد إذا تجاوز التأخير 24 شهرا.
الريسيل (Resale)
شراء وحدة من مالك سابق بدلا من المطور مباشرة. قد تكون الوحدة جاهزة أو تحت الإنشاء وعليها أقساط متبقية ينقلها البائع إلى المشتري. الدراسة التي نشرها مصراوي ذكرت أن من يعيد البيع يواجه منافسة المطور نفسه حين يطرح وحدات جديدة في نفس المشروع بمقدم أقل وسنوات أطول.
اقرأ المزيد: الشراء على الخريطة أم الوحدة الجاهزة
رسوم التنازل (Transfer fee)
رسم يتقاضاه المطور عند نقل التعاقد من مالك إلى مالك جديد في الريسيل. وجدت الدراسة التي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 رسوم تنازل بين 1% و5% من قيمة الوحدة. العقد يحدد من يدفعها، البائع أم المشتري.
اقرأ المزيد: التكلفة الكاملة لامتلاك وحدة
الأوفر أو الأوفر برايس (Over price)
المبلغ الذي يطلبه البائع في الريسيل فوق ما دفعه فعلا للمطور. كما وصفته جريدة البورصة في نوفمبر 2019، يدفع المشتري للبائع ما سدده من مقدم وأقساط مضافا إليه الأوفر كهامش ربح، ثم يكمل هو الأقساط المتبقية. احسب الأوفر ضمن تكلفتك الكاملة، لا كبند منفصل.
اقرأ المزيد: التكلفة الكاملة لامتلاك وحدة
نصف تشطيب (Semi-finished)
وحدة تُسلم دون تشطيب نهائي، ليختار المشتري بنفسه التشطيب الذي يناسبه، كما وصفتها جريدة المال في تقرير عن تفضيل المشترين لها. التعريف الدقيق لما يشمله نصف التشطيب يختلف من مطور لآخر، فاطلب قائمة المواصفات مكتوبة في العقد.
تشطيب كامل (Fully finished)
وحدة تُسلم جاهزة للسكن بتشطيباتها الداخلية. تريحك من أعمال التشطيب ومن تكلفتها المنفصلة، لكنها في تقرير جريدة المال كانت أعلى سعرا للمتر من النصف تشطيب، وقد لا تناسب مواصفاتها ذوقك. قارنها بوحدة نصف تشطيب بعد إضافة تكلفة التشطيب التي ستتحملها.
كور آند شل (Core and shell)
الهيكل والواجهات والأجزاء المشتركة مكتملة، أما الداخل فيُترك للمشتري أو المستأجر ليجهزه. يعرّفه Designing Buildings Wiki بأن نطاق عمل المطور فيه هو تصميم وتنفيذ المبنى الأساسي، على أن تكتمل أعمال التجهيز الداخلي قبل الإشغال. احسب تكلفة هذا التجهيز ضمن تكلفتك قبل مقارنة السعر بوحدة مشطبة.
المساحات والقياسات
المساحة الإجمالية والمساحة الصافية (Gross and net area)
المساحة الإجمالية، وتسمى أحيانا البيعية، هي المساحة التي تدفع ثمنها وتشمل نصيبك من الأجزاء المشتركة. المساحة الصافية هي ما تستخدمه فعلا داخل جدران الوحدة. اطلب الرقمين مكتوبين قبل التوقيع.
نسبة التحميل (Loading ratio)
الفرق بين المساحة الإجمالية والمساحة الصافية، منسوبا إلى المساحة الإجمالية، ويمثل نصيب الوحدة من السلالم والمداخل والممرات وغيرها. في تقرير لجريدة الوطن في مارس 2021، قال مستشار عقاري إنه لا يوجد قانون يحدد سقفا لهذه النسبة. لذلك احسب سعر المتر الصافي بنفسك.
مسطح البناء (Built-up area)
المساحة المغطاة المبنية للوحدة، في مقابل المساحات المفتوحة مثل الحديقة أو التراس المكشوف. حاسبة المساحة في CalcRealty تفصل المساحة المبنية عن المساحات الخارجية والمغطاة.
الجاردن (Garden)
حديقة خاصة ملحقة بوحدة في الدور الأرضي. راجع في العقد هل مساحتها داخلة في السعر، وبأي سعر للمتر إن كانت تُحسب، لأن المطورين لا يحسبونها بنفس الطريقة.
الروف (Roof)
السطح الخاص الملحق بوحدة في الدور الأخير. مثل الجاردن، اقرأ في العقد كيف تُحسب مساحته وسعره، وما المسموح ببنائه أو تغطيته فوقه.
نسبة البناء (Plot coverage ratio)
الجزء المسموح بالبناء عليه من مساحة الأرض، كنسبة مئوية، وتحدده اشتراطات البناء في كل منطقة. مثال: مسودة اشتراطات بناء في القاهرة نشرها مصراوي في أكتوبر 2020 تضمنت شرطا عاما بألا تزيد نسبة البناء من مساحة الأرض عن متوسط 60%. حاسبة المساحة في التطبيق تحسب هذه النسبة.
الرسوم والتكاليف
وديعة الصيانة (Maintenance deposit)
مبلغ يدفعه المشتري للمطور، منفصل عن ثمن الوحدة، لتمويل صيانة المشروع. لا يقلل المقدم ولا الأقساط. وجدت الدراسة التي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 عقودا تصل فيها الوديعة إلى 10% من ثمن الوحدة، وعقودا بلا قواعد واضحة لإدارة هذه الأموال.
اقرأ المزيد: شرح وديعة الصيانة ورسوم الخدمات
رسوم الخدمات (Service charges)
مبالغ دورية، سنوية غالبا، تُدفع بعد الاستلام مقابل الأمن والنظافة وصيانة المساحات المشتركة. اسأل هل هي منفصلة عن وديعة الصيانة أم تُصرف من عائدها، وكيف تُحدد قيمتها كل سنة.
اقرأ المزيد: شرح وديعة الصيانة ورسوم الخدمات
اتحاد الشاغلين (Residents' association)
الكيان الذي يمثل ملاك وسكان المبنى أو المشروع في إدارة الأجزاء المشتركة. أوصت الدراسة التي نشرها مصراوي بإيداع وديعة الصيانة في حساب منفصل يدر عائدا، مع كشوف دورية، ونقل إدارتها إلى اتحاد الشاغلين وفق جدول ملزم.
اقرأ المزيد: شرح وديعة الصيانة ورسوم الخدمات
التكلفة الكاملة للتملك (Total cost of ownership)
سعر العقد بعد الخصم مضافا إليه كل ما يُدفع خارج السعر: وديعة الصيانة، والجراج، وعضوية النادي، ورسوم التنازل والأوفر في الريسيل. قسمة هذا الإجمالي على المساحة تعطي السعر الفعلي للمتر.
اقرأ المزيد: التكلفة الكاملة لامتلاك وحدة
العائد والتمويل
العائد على الاستثمار (ROI)
يعرّفه Corporate Finance Institute بأنه نسبة ما يحصل عليه المستثمر إلى تكلفة استثماره. في العقار: صافي الربح من البيع والإيجار مقسوما على كل ما دفعته. لأن النسبة لا تأخذ الزمن في الاعتبار، حوّلها إلى معدل سنوي قبل المقارنة.
اقرأ المزيد: العائد على الاستثمار العقاري
العائد على حقوق الملكية (ROE)
صافي الدخل مقسوما على حقوق الملكية، بحسب تعريف Corporate Finance Institute. في الوحدة، حقوق الملكية هي قيمتها ناقص ما تبقى عليك من أقساط أو قرض، فيظهر العائد أعلى ما دام جزء من الثمن لم يُسدد بعد.
اقرأ المزيد: العائد على الاستثمار العقاري
العائد الإيجاري الإجمالي والصافي (Rental yield)
العائد الإجمالي هو إيجار سنة مقسوما على سعر الوحدة. العائد الصافي يطرح أولا تكاليف المالك السنوية، مثل الشهور الشاغرة والصيانة والإدارة، فيكون دائما أقل وأقرب لما ستحصل عليه.
اقرأ المزيد: العائد الإيجاري
معدل الرسملة (Cap rate)
صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار مقسوما على قيمته السوقية الحالية، بحسب Corporate Finance Institute، وصافي الدخل التشغيلي هو الدخل بعد مصاريف التشغيل. فكرته قريبة من العائد الإيجاري الصافي، والفرق في المقام: القيمة السوقية اليوم بدلا من سعر الشراء.
اقرأ المزيد: العائد الإيجاري
التمويل العقاري (Mortgage finance)
تمويل من بنك أو شركة تمويل عقاري لشراء وحدة، تسدده على أقساط بفائدة. بحسب النشرة التعريفية للهيئة العامة للرقابة المالية (آخر تحديث يونيو 2021)، ينظمه قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 وتعديله بالقانون 55 لسنة 2014، وتخضع الوحدة الممولة عادة لرهن من الدرجة الأولى لصالح الممول حتى السداد. حاسبة CalcRealty تحسب خطط سداد المطورين ولا تحسب قروض البنوك بالفائدة.
اقرأ المزيد: طرق التمويل العقاري في مصر
أسئلة شائعة
ما الفرق بين وديعة الصيانة ورسوم الخدمات؟
الوديعة مبلغ يُدفع مرة واحدة عادة، في موعد يحدده العقد، لتمويل صيانة المشروع على المدى الطويل. رسوم الخدمات مبالغ دورية بعد الاستلام. بعض العقود تربط بينهما وبعضها يفصلهما، فاسأل المطور عن الحالتين.
هل يجوز أن أقارن عرضين بسعر المتر المكتوب فيهما؟
فقط إذا كان التعريف واحدا: نفس نوع المساحة، إجمالية أم صافية، ونفس البنود داخل السعر. اقسم التكلفة الكاملة على المساحة الصافية في العرضين ثم قارن.
هل الريسيل أرخص من الشراء من المطور؟
لا توجد إجابة عامة. أضف إلى ما ستدفعه للبائع الأوفر ورسوم التنازل إن كانت عليك، والأقساط المتبقية، ثم قارن الإجمالي بعرض المطور لوحدة مشابهة.
احسبها بنفسك
حاسبة خطة السداد في تطبيق CalcRealty تأخذ السعر والمقدم والخصم قبل المقدم أو بعده ووديعة الصيانة، وتبني جدولا كاملا بتاريخ ومبلغ ونسبة كل دفعة، ومعها حاسبات سعر المتر والمساحة والعائد على الاستثمار والعائد السنوي على حقوق الملكية. حمّل CalcRealty من Google Play، مجانا وبالعربية والإنجليزية.
النتائج تقديرات للتخطيط، وعقد المطور هو ما يحدد المبالغ النهائية.
للمستشارين العقاريين: قاموس أسئلة العملاء للمستشار فيه رد قصير جاهز لكل مصطلح بيسأل عنه العميل.