السعر المكتوب في العرض نادرا ما يكون كل ما ستدفعه. فوقه بنود تُدفع للمطور أو لغيره، بعضها مذكور في العقد وبعضها يظهر عند الاستلام. ومن أكبرها وديعة الصيانة: دراسة قانونية أعدها مكتب سعدة وأبو القمصان للمحاماة ونشرها مصراوي في سبتمبر 2026، بعد تحليل أكثر من 40 عقدا، وجدت عقودا تصل فيها الوديعة إلى 10% من ثمن الوحدة. هذا الدليل يجمع البنود في معادلة واحدة.
المعادلة
كل بند هنا يحدده العقد، لا العرف. لذلك المعادلة إطار تملؤه بأرقام عرضك، وليست قائمة أسعار.
مثال توضيحي بأرقام افتراضية
وحدة مساحتها 150 مترا مربعا، سعرها 5,000,000 جنيه بدون خصم، ووديعة صيانة 8% من السعر، وجراج بـ300,000 جنيه خارج السعر، وعضوية نادي بـ100,000 جنيه، و50,000 جنيه إضافات أخرى في العقد.
| البند | الحساب | المبلغ (جنيه) |
|---|---|---|
| سعر العقد | 5,000,000 - 0 | 5,000,000 |
| وديعة الصيانة | 5,000,000 × 8% | 400,000 |
| الجراج | مبلغ ثابت | 300,000 |
| عضوية النادي | مبلغ ثابت | 100,000 |
| إضافات أخرى | مبلغ ثابت | 50,000 |
| التكلفة الكاملة | المجموع | 5,850,000 |
الإضافات هنا 850,000 جنيه، أي 17% من سعر العقد (850,000 ÷ 5,000,000). وسعر المتر على الورق 5,000,000 ÷ 150 = 33,333 جنيه تقريبا، بينما السعر الفعلي للمتر بعد الإضافات 5,850,000 ÷ 150 = 39,000 جنيه.
التنويع: وديعة الصيانة من السعر قبل الخصم أو بعده
افترض أن المطور يعطي خصما 10%، فيصبح سعر العقد 4,500,000 جنيه. الوديعة بنسبة 8% تتغير حسب السعر الذي تُحسب عليه:
| الحالة | وديعة الصيانة | التكلفة الكاملة |
|---|---|---|
| 8% من السعر قبل الخصم (5,000,000) | 400,000 | 5,350,000 |
| 8% من سعر العقد بعد الخصم (4,500,000) | 360,000 | 5,310,000 |
التكلفة الكاملة في الحالتين تجمع سعر العقد والوديعة والجراج (300,000) والنادي (100,000) والإضافات (50,000). الفرق 40,000 جنيه في هذا المثال، وهو سؤال واحد للمطور يحسمه. ولا تكتفِ بالمجموع: اكتب بجوار كل بند موعد دفعه، لأن التكلفة الكاملة قد تكون في حدود قدرتك على مدى سنوات، بينما يأتي جزء كبير منها في شهر واحد عند الاستلام إذا اجتمعت فيه الوديعة والجراج.
التنويع: الشراء ريسيل
عند إعادة بيع الوحدة قد يطلب المطور رسوم تنازل. الدراسة التي نشرها مصراوي رصدت رسوم تنازل بين 1% و5% من قيمة الوحدة. لو اشتريت ريسيل وحمّلك العقد رسوما 2% على وحدة قيمتها 5,000,000 جنيه، فهذه 100,000 جنيه تضاف إلى تكلفتك. والعقد هو الذي يحدد من يدفعها، البائع أم المشتري.
أخطاء شائعة في الحساب
- مقارنة سعر المتر بين عرضين دون إضافة الجراج والوديعة، بينما أحدهما يشملهما في السعر والآخر لا.
- حساب الوديعة من السعر بعد الخصم والعقد يحسبها من السعر قبله.
- نسيان أن الوديعة والجراج قد يُطلبان في موعد واحد، مثل الاستلام، فتحتاج سيولة كبيرة في وقت محدد.
- اعتبار التكلفة الكاملة رقما نهائيا بينما بعض البنود مكتوب في العقد كتقدير أو قابل للتعديل.
- إهمال رسوم التنازل عند الشراء ريسيل، أو عند التفكير في البيع لاحقا.
ما تسأل عنه المطور أو البائع قبل أن تثق في الرقم
- هل الجراج وعضوية النادي داخل السعر أم خارجه؟ وكم سعر كل منهما وموعد دفعه؟
- وديعة الصيانة نسبة من أي سعر، ومتى تُدفع؟ وهل تُحفظ في حساب مستقل له عائد وكشوف دورية؟ الدراسة التي نشرها مصراوي أوصت بذلك بعد أن وجدت عقودا بلا ضوابط واضحة.
- هل توجد رسوم خدمات سنوية بعد الاستلام، منفصلة عن الوديعة؟
- ما رسوم التنازل في هذا المشروع، ومن يدفعها؟
- هل في العقد أي بند آخر يُدفع خارج السعر، مثل العدادات أو تعديلات التشطيب؟
أسئلة شائعة
هل وديعة الصيانة جزء من سعر الوحدة؟
لا. هي مبلغ منفصل عن سعر الوحدة، ولا تقلل المقدم أو الأقساط. يحدد العقد قيمتها وموعد دفعها والسعر الذي تُحسب عليه.
كم تبلغ وديعة الصيانة عادة؟
تختلف من عقد لآخر. الدراسة التي نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 وجدت عقودا تصل فيها إلى 10% من ثمن الوحدة. خذ الرقم من عقدك أو كراسة الشروط، ولا تفترض نسبة.
كيف أحسب السعر الفعلي للمتر؟
اقسم التكلفة الكاملة، لا سعر العقد، على المساحة. استخدم نفس تعريف المساحة في العرضين اللذين تقارن بينهما، فالمساحة المبنية تختلف عن المساحة الكلية مع الحديقة أو التراس.
هل أضيف رسوم التنازل إذا اشتريت من المطور مباشرة؟
الدراسة التي نشرها مصراوي ربطت رسوم التنازل بإعادة بيع الوحدة، فهي لا تخص الشراء الأول من المطور. لكن اعرف قيمتها من الآن، لأنها ستؤثر على صافي ما تحصل عليه إذا قررت البيع لاحقا.
هل تختلف التكلفة الكاملة بين الكاش والتقسيط؟
قد تختلف لأن سعر العقد نفسه قد يختلف بين النظامين، وبالتالي تتغير الوديعة إن كانت نسبة منه. احسب التكلفة الكاملة لكل نظام، ثم قارن بقيمة اليوم كما في دليل المقارنة بين خطط السداد.
احسبها بنفسك
في تطبيق CalcRealty تحسب حاسبة خطة السداد المقدم والأقساط ووديعة الصيانة في جدول واحد، وحاسبة السعر الإجمالي للوحدة تجمع سعر العقد وإجمالي الكاش عبر المقدم والأقساط، وحاسبة سعر المتر تعمل في الاتجاهين. أضف الجراج والنادي والإضافات الأخرى يدويا إلى الناتج. حمّل CalcRealty من Google Play.
اقرأ أيضا دليل المقدم والأقساط، ودليل المنطقة التي تدرسها مثل العين السخنة والجلالة أو القاهرة الجديدة.
النتائج تقديرات للتخطيط، والمبالغ النهائية يحددها عقد المطور.