خطة السداد من المطور تعني مقدما عند التعاقد، ثم أقساطا على عدة سنوات. وبعض العروض المعلنة تمتد لسنوات طويلة، فمثلا ذكرت Daily News Egypt في يوليو 2026 اتفاقا بين البنك الأهلي المصري وشركة رمتان لتسويق وحدات جاهزة في العاصمة الإدارية بخطط سداد تمتد حتى 10 سنوات. كلما طالت الخطة زادت أهمية أن تعرف كيف خرج رقم القسط الذي أمامك.
المعادلة
الحساب الأساسي له أربع خطوات: تحديد السعر الذي سيُحسب عليه المقدم، ثم المقدم، ثم الباقي، ثم قسمة الباقي على عدد الأقساط.
عدد الدفعات في السنة 12 للأقساط الشهرية، و4 للربع سنوية، و2 للنصف سنوية، و1 للسنوية.
وديعة الصيانة لا تدخل في الباقي ولا تقلل الأقساط. هي مبلغ منفصل يدفعه المشتري للمطور مقابل صيانة المشروع، ويحدد العقد موعد دفعها. وقد رصدت دراسة قانونية نشرها مصراوي في سبتمبر 2026 عقودا تصل فيها الوديعة إلى 10% من ثمن الوحدة، لذلك لا تتجاهلها عند حساب ما ستدفعه فعلا.
مثال توضيحي بأرقام افتراضية
وحدة سعرها 4,000,000 جنيه، مقدم 10%، والباقي على 8 سنوات بأقساط ربع سنوية، ووديعة صيانة 8% عند الاستلام، وبدون خصم.
| البند | الحساب | المبلغ (جنيه) |
|---|---|---|
| المقدم | 4,000,000 × 10% | 400,000 |
| الباقي | 4,000,000 - 400,000 | 3,600,000 |
| عدد الأقساط | 8 × 4 | 32 قسطا |
| القسط الربع سنوي | 3,600,000 ÷ 32 | 112,500 |
| وديعة الصيانة | 4,000,000 × 8% | 320,000 |
| إجمالي ما تدفعه | 400,000 + 3,600,000 + 320,000 | 4,320,000 |
الشهري مقابل الربع سنوي
نفس الخطة بأقساط شهرية تعني 96 قسطا (8 × 12)، فيصبح القسط 3,600,000 ÷ 96 = 37,500 جنيه. وبأقساط سنوية تصبح 8 أقساط قيمة كل منها 450,000 جنيه. الإجمالي لا يتغير في الحالات الثلاث لأن الباقي واحد، والذي يتغير هو توقيت الدفع وحجم كل دفعة. لو كان دخلك شهريا فالقسط الشهري أسهل في التخطيط، ولو كان دخلك يأتي على دفعات فقد يناسبك الربع سنوي أو السنوي.
الخصم قبل المقدم أو بعده
هنا يخطئ كثيرون، لأن نفس نسبة الخصم تعطي أرقاما مختلفة حسب طريقة تطبيقها. في حاسبة خطة السداد في CalcRealty ثلاث طرق للخصم بنسبة مئوية:
- قبل المقدم: الخصم من إجمالي سعر الوحدة، والمقدم يُحسب من السعر بعد الخصم.
- بعد المقدم، نسبة من الباقي: المقدم من إجمالي سعر الوحدة، والخصم نسبة من الباقي بعده.
- بعد المقدم، نسبة من إجمالي سعر الوحدة: المقدم من إجمالي سعر الوحدة، والخصم نسبة منه تُطرح من الأقساط.
بنفس أرقام المثال وخصم 5%:
| الطريقة | الخصم | المقدم | الباقي للأقساط | القسط الربع سنوي | المجموع بدون الوديعة |
|---|---|---|---|---|---|
| قبل المقدم | 200,000 | 380,000 | 3,420,000 | 106,875 | 3,800,000 |
| بعد المقدم، من الباقي | 180,000 | 400,000 | 3,420,000 | 106,875 | 3,820,000 |
| بعد المقدم، من إجمالي السعر | 200,000 | 400,000 | 3,400,000 | 106,250 | 3,800,000 |
لاحظ أن الطريقتين الأولى والثانية تعطيان نفس القسط، لكن الثانية تُبقي المقدم كاملا وخصمها أصغر بـ20,000 جنيه. والطريقة الثالثة تعطي نفس الخصم الكلي للأولى لكنها تحمّل المقدم كاملا وتخفض الأقساط فقط. لذلك اسأل دائما: الخصم من أي مبلغ؟ وهل يُطبق قبل المقدم أم بعده؟ والحاسبة تقبل الخصم أيضا كمبلغ ثابت إذا كان العرض مكتوبا بالجنيه.
أخطاء شائعة في الحساب
- حساب المقدم من السعر قبل الخصم بينما العرض يقول إن الخصم قبل المقدم، أو العكس.
- نسيان وديعة الصيانة عند تقدير إجمالي ما ستدفعه، مع أنها قد تكون مبلغا كبيرا يُطلب في وقت واحد.
- قسمة الباقي على عدد السنوات بدل عدد الأقساط، فيخرج قسط ربع سنوي أكبر أربع مرات من الصحيح.
- افتراض أن كل الأقساط متساوية بينما بعض الخطط فيها دفعة عند الاستلام أو دفعات سنوية إضافية فوق الأقساط الدورية.
- مقارنة القسط الشهري لعرض بالقسط الربع سنوي لعرض آخر مباشرة. حوّل الاثنين إلى نفس الفترة أو قارن الإجمالي.
ما تسأل عنه المطور قبل أن تثق في الرقم
- هل نسبة المقدم من السعر قبل الخصم أم بعده؟ وهل المقدم دفعة واحدة أم مقسم على أكثر من دفعة؟
- ما موعد أول قسط بالضبط؟ بعد ثلاثة أشهر من التعاقد أم من تاريخ آخر؟
- هل توجد دفعة عند الاستلام أو دفعات إضافية سنوية؟
- كم وديعة الصيانة، ومتى تُدفع، ونسبتها من أي سعر؟ وهل تُحفظ في حساب مستقل؟ الدراسة التي نشرها مصراوي وجدت عقودا بلا ضوابط واضحة لإدارة هذه الأموال.
- ما المصاريف الأخرى خارج السعر، مثل الجراج أو النادي؟ تجد طريقة حسابها في دليل التكلفة الكاملة لامتلاك وحدة.
أسئلة شائعة
هل القسط الشهري أرخص من الربع سنوي؟
إذا كان الباقي وعدد السنوات واحدا فالإجمالي واحد. الفرق في توقيت الدفع فقط: القسط الشهري يوزع المبلغ على دفعات أصغر وأكثر. وإذا كان العرض يضع سعرا مختلفا لكل نظام، فقارن الإجمالي وتوقيت الدفعات.
كيف أعرف عدد الأقساط؟
اضرب عدد السنوات في عدد الدفعات في السنة. ثماني سنوات بأقساط ربع سنوية تعني 32 قسطا، وبأقساط شهرية 96 قسطا.
هل تُخصم وديعة الصيانة من المقدم؟
لا. الوديعة مبلغ منفصل عن سعر الوحدة، ولا تُخصم من المقدم ولا من المبلغ المقسط. أضفها إلى إجمالي ما ستدفعه، ومتى تُطلب يحدده العقد.
أي طريقة خصم أفضل لي؟
الأرقام تجيب، لا الاسم. احسب الإجمالي والمقدم والقسط بكل طريقة على العرض الذي معك. الخصم قبل المقدم يخفض المقدم والأقساط معا، والخصم بعد المقدم يُبقي المقدم كاملا.
ماذا لو كان المقدم صفرا؟
يصبح الباقي هو السعر بعد الخصم كله، ويُقسم على عدد الأقساط بنفس المعادلة. القسط يكبر لأن المبلغ المقسط أكبر.
احسبها بنفسك
حاسبة خطة السداد في تطبيق CalcRealty تأخذ السعر والمقدم والخصم قبل المقدم أو بعده ووديعة الصيانة، وتخرج جدولا كاملا بتاريخ ومبلغ ونسبة كل دفعة، مع تصدير PDF بالعربية. حمّل CalcRealty من Google Play وجرّب أرقام عرضك.
لو تدرس وحدة في العاصمة الإدارية الجديدة أو القاهرة الجديدة فراجع دليل المنطقة أولا، ثم اقرأ كيف تقارن بين خطط السداد وبين السعر الكاش وسعر التقسيط.
النتائج تقديرات للتخطيط، والمبالغ النهائية يحددها عقد المطور.