التمويل العقاري في مصر قرض من بنك أو من شركة تمويل عقاري مرخصة لشراء مسكن، يُسدد على أقساط بفائدة، والعقار نفسه ضمان له. هناك ثلاثة مسارات رئيسية: مبادرات البنك المركزي المصري المدعومة لمحدودي ومتوسطي الدخل، ويُقدَّم عليها عبر صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، وقرض البنك العادي بسعره هو، وقرض من شركة تمويل عقاري تراقبها الهيئة العامة للرقابة المالية. كل الأرقام في هذا الدليل منقولة من وثائق رسمية مع تواريخها، وهي تتغير بقرارات، فراجع الشروط الحالية قبل الاعتماد عليها.
ما مسارات التمويل العقاري في مصر؟
| المسار | من يقرض | من يضع القواعد | سعر العائد |
|---|---|---|---|
| مبادرات البنك المركزي المدعومة | البنوك المشاركة، للمتقدمين المستوفين لشروط الصندوق | الكتب الدورية للبنك المركزي بعد موافقة مجلس الوزراء | يحدده الكتاب الدوري (انظر أدناه) |
| قروض البنوك خارج المبادرات | البنك | قواعد البنك المركزي وسياسة البنك نفسه | سعر البنك |
| شركات التمويل العقاري | شركات مرخصة من الرقابة المالية | قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 وقرارات الهيئة | سعر الشركة |
| تقسيط المطور (ليس تمويلا عقاريا) | المطور | عقد البيع | لا فائدة معلنة، والتكلفة داخل السعر |
الصف الأخير موجود لأنك قد تقارن بين التمويل العقاري وخطة تقسيط المطور. خطة المطور تأجيل لدفع الثمن وليست قرضا، ودليل المقدم والأقساط يشرح طريقة حسابها.
ما الشروط الحالية لمبادرات البنك المركزي؟
تعديل الأسعار في أكتوبر 2025
بحسب كتاب دوري من البنك المركزي المصري مؤرخ 16 أكتوبر 2025، وافق مجلس الوزراء في 15 أكتوبر 2025 على أسعار جديدة لمبادرتين: مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الصادرة في ديسمبر 2019 أصبحت بسعر عائد 12% (متناقص) بدلا من 8%، ومبادرة التمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل الصادرة في يوليو 2021 أصبحت 8% (متناقص) بدلا من 3%. وتُطبق الأسعار الجديدة على أي قروض جديدة في إطار المبادرتين اعتبارا من 15 أكتوبر 2025.
وبعدها صدر كتابان دوريان باستثناءات:
- كتاب دوري مؤرخ 4 نوفمبر 2025 ينص على أن التعديلات لا تسري على العملاء الذين سبق تقدمهم للحجز بإعلانات مبادرة "سكن لكل المصريين" أرقام 1 و2 و3، والتي طُرحت بسعر عائد 3% و8% (متناقص).
- كتاب دوري مؤرخ 1 فبراير 2026 ينص على أن مجلس الوزراء وافق في 6 يناير 2026 على الاستمرار في التمويل بسعر 3% و8% (متناقص) لملفات أسر الشهداء ومصابي القوات المسلحة والشرطة ومصابي العمليات الحربية والحالات الإنسانية الملحة والعاجلة، في حدود 600 وحدة سكنية سنويا، وللملفات الواردة من صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري فقط.
شرائح الدخل والمقدم في مبادرة الصندوق
بحسب كتاب دوري من البنك المركزي مؤرخ 4 فبراير 2025، وافق مجلس الوزراء على تعديل شرائح الدخل وسعر العائد والحد الأدنى للمقدم في مبادرة التمويل العقاري التي يُقدَّم عليها عبر صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري:
| الفئة | الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري | سعر العائد (متناقص) | الحد الأدنى للمقدم |
|---|---|---|---|
| محدودو الدخل، الشريحة الأولى | 10 آلاف جنيه للفرد، 13 ألفا للأسرة | 7.5% | 20% |
| محدودو الدخل، الشريحة الثانية | 12 ألف جنيه للفرد، 15 ألفا للأسرة | 8% | 20% |
| متوسطو الدخل | 20 ألف جنيه للفرد، 25 ألفا للأسرة | 12% | 20% |
ويذكر الكتاب أن حدود الدخل تُعدل وفقا لما يصدر عن الصندوق، وأن الصندوق يبلغ البنوك بسعر العائد لكل عميل عبر نظامه الإلكتروني. وقبل ذلك، في 22 أكتوبر 2024، نقلت المنصة العقارية المصرية الرسمية عن الرئيس التنفيذي للصندوق أن وحدات طرح "سكن لكل المصريين" ستكون بسعر عائد 8% لمحدودي الدخل و12% لمتوسطي الدخل، بمقدم يبدأ من 20% وسداد على مدة تصل إلى 20 سنة.
وعندما حاولنا فتح موقع الصندوق (shmff.gov.eg) في 26 أكتوبر 2026 لم يفتح الموقع بسبب خطأ في الاتصال، فلم نتمكن من التأكد من صدور حدود أحدث. راجع آخر إعلان للصندوق قبل التقديم.
كيف يعرض بنك المبادرة؟
البنوك تنشر صفحات خاصة بهذه البرامج. صفحة مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل على موقع بنك المشرق مصر، كما ظهرت في 26 أكتوبر 2026، تذكر فترة سداد تصل إلى 20 سنة، وحدا أدنى للدفعة المقدمة 20% من سعر الوحدة، وأقصى سعر للوحدة 2.5 مليون جنيه، وحدا أقصى للتمويل 2 مليون، وحدا أقصى للراتب الشهري 40 ألف جنيه ولدخل الزوجين 50 ألف جنيه، وتقول إن التقديم يتم عبر إعلانات صندوق الإسكان الاجتماعي. الصفحة بلا تاريخ ولا تذكر رقما لسعر العائد، وحدود الدخل فيها تختلف عن كتاب فبراير 2025 السابق. هذا الاختلاف سبب كاف لتطلب الشروط الحالية مكتوبة من البنك والصندوق قبل أن تقرر.
ما القواعد التي تحكم شركات التمويل العقاري؟
تعمل شركات التمويل العقاري وفق قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 تحت رقابة الهيئة العامة للرقابة المالية. وفي بيان مؤرخ 29 يوليو 2026 ذكّرت الهيئة بالحدود الواردة في قرار مجلس إدارتها رقم 111 لسنة 2015:
| القاعدة (قرار الهيئة 111 لسنة 2015، كما ورد في 29 يوليو 2026) | الحد |
|---|---|
| تمويل الأفراد لأغراض سكنية | حتى 90% من قيمة العقار، وحتى 100% بنظام الإجارة |
| قسط التمويل | لا يزيد على 50% من دخل المستثمر |
| التمويل لمستثمر واحد وزوجه وأولاده القصّر (سكني) | لا يزيد على 15% من القاعدة الرأسمالية للشركة |
| التمويل لأغراض غير سكنية | حتى 80% من قيمة العقار، ولا يزيد على 30% من القاعدة الرأسمالية لكل مستثمر |
وفي البيان نفسه سمحت الهيئة بنظام "التمويل التشاركي"، أي أن تشترك أكثر من شركة في تمويل وحدة واحدة مرتفعة القيمة، بشرط أن تلتزم كل شركة منفردة بكل الضوابط.
هذه قواعد الهيئة للشركات المرخصة منها. أما البنوك فتتبع قواعد البنك المركزي وسياساتها الائتمانية، وقد تختلف.
كيف يُحسب قسط التمويل العقاري؟
الكتب الدورية السابقة تذكر أسعار العائد "متناقصة": الفائدة تُحسب على الرصيد المتبقي عليك، فكل قسط يغطي فائدة الفترة ويسدد جزءا من القرض.
مثال توضيحي بأرقام افتراضية
وحدة سعرها 1,250,000 جنيه، ومقدم 20% (250,000)، وتمويل 1,000,000 جنيه على 20 سنة (240 قسطا شهريا).
| سعر العائد السنوي (متناقص) | القسط الشهري | إجمالي السداد | إجمالي الفوائد |
|---|---|---|---|
| 8% | حوالي 8,364 | حوالي 2,007,456 | حوالي 1,007,456 |
| 12% | حوالي 11,011 | حوالي 2,642,607 | حوالي 1,642,607 |
بسعر 12% يتكون أول قسط من 10,000 جنيه فائدة وحوالي 1,011 جنيها من أصل القرض، ويكبر نصيب الأصل مع الوقت. ولو وضع المموّل حدا للقسط عند 50% من الدخل، كما تفعل قاعدة الرقابة المالية السابقة لشركات التمويل العقاري، فحالة الـ12% تحتاج دخلا شهريا لا يقل عن حوالي 22,022 جنيها. المثال يفترض قسمة السعر السنوي على 12، فاسأل المموّل عن طريقة حساب الفائدة والمصاريف والتأمين.
وللمقارنة بأسعار السوق، أبقى البنك المركزي سعر الإقراض لليلة واحدة عند 20% في 24 سبتمبر 2026، بحسب بيانه الصحفي. أما قرض البنك خارج المبادرات المدعومة فيسعّره البنك نفسه.
التمويل العقاري أم تقسيط المطور؟
خطة المطور يحكمها عقد البيع: شروط المطور ومواعيده، ولا فائدة معلنة لأن تكلفة الوقت داخلة في السعر. والتمويل العقاري يضيف طرفا مموّلا: شروطا على دخلك وعلى الوحدة، وفائدة على الرصيد، ومصاريف المموّل. للمقارنة العادلة ضع الخيارين على أساس واحد: إجمالي ما ستدفعه وقيمته اليوم. دليل المقارنة بين خطط السداد يشرح الطريقة، ودليل خصومات المطورين وسعر الكاش يوضح لماذا يهم سعر الكاش لو كان التمويل سيدفعه.
أسئلة شائعة
ما سعر العائد الحالي لمبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل؟
بحسب الكتاب الدوري للبنك المركزي المؤرخ 16 أكتوبر 2025: 12% متناقص للقروض الجديدة اعتبارا من 15 أكتوبر 2025، مع استثناءات وردت في كتابين مؤرخين 4 نوفمبر 2025 و1 فبراير 2026. راجع الكتب الدورية الحالية على موقع البنك المركزي قبل التقديم.
من يحق له التقديم على المبادرة المدعومة؟
المتقدمون في حدود شرائح الدخل التي يحددها الصندوق، عبر إعلاناته. كتاب فبراير 2025 حدد سقف متوسطي الدخل بصافي 20 ألف جنيه شهريا للفرد و25 ألفا للأسرة، وذكر أن الحدود تتبع ما يصدر عن الصندوق.
ما معنى سعر العائد المتناقص؟
الفائدة تُحسب على الرصيد المتبقي، لا على مبلغ القرض الأصلي. ومع السداد يصغر جزء الفائدة في كل قسط ويكبر جزء الأصل.
كم تموّل شركة التمويل العقاري من قيمة الوحدة؟
وفق قرار الهيئة 111 لسنة 2015، كما ذكرته الهيئة في 29 يوليو 2026: حتى 90% من قيمة العقار لتمويل الأفراد لأغراض سكنية (100% بنظام الإجارة)، بشرط ألا يزيد القسط على 50% من الدخل.
هل يحسب CalcRealty التمويل العقاري؟
لا. حاسبة خطة السداد في CalcRealty مخصصة لخطط سداد المطورين (المقدم والخصومات ووديعة الصيانة والأقساط)، ولا تحسب قروض التمويل العقاري البنكية بالفائدة. للتمويل العقاري اطلب من المموّل جدول سداد مكتوبا.
احسبها بنفسك
استخدم حاسبة خطة السداد في تطبيق CalcRealty لجانب المطور من قرارك: المقدم، والخصم قبل المقدم أو بعده، ووديعة الصيانة، وجدول الأقساط كاملا الذي يمكنك تصديره PDF. حمّل CalcRealty من Google Play. ثم ضع جدول المطور بجانب جدول التمويل المكتوب من المموّل.
قبل القرار أضف كل الرسوم الإضافية بمساعدة دليل التكلفة الكاملة لامتلاك وحدة، وابحث عن أي مصطلح غير واضح في قاموس المصطلحات العقارية.
النتائج تقديرات للتخطيط، والمبالغ النهائية يحددها عقد المطور وعرض المموّل.