حين يقول لك بائع إن الوحدة "في العبور"، فالسؤال الأول: أي عبور؟ هناك مدينة العبور القائمة منذ سنوات ولها جهاز تنمية خاص بها، وهناك مدينة العبور الجديدة التي أنشأها قرار جمهوري في 2016 ولها جهاز مستقل. الجهة التي تتعامل معها في الأوراق والتسليم وتقنين الأرض تختلف بين المدينتين، ولذلك يبدأ هذا الدليل بالفرق بينهما، ثم ينتقل إلى الطرق والنقل والخدمات، ثم إلى طريقة مراجعة عرض السداد.
العبور والعبور الجديدة في سطور
| البند | التفاصيل |
|---|---|
| مدينة العبور | مدينة قائمة يديرها جهاز تنمية مدينة العبور، وفيها مناطق صناعية وأحياء سكنية |
| مدينة العبور الجديدة | مجتمع عمراني جديد أُنشئ بالقرار الجمهوري رقم 249 لسنة 2016 ويتبع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة |
| المخطط الاستراتيجي للعبور الجديدة | اعتُمد بالقرار الوزاري رقم 1005 لسنة 2017 |
| مساحة العبور الجديدة في القرار | 58,914.4 فدان، منها 6 مواقع مساحتها 13,769.819 فدان تحتفظ القوات المسلحة بملكيتها |
| موقع أراضي العبور الجديدة | من الكيلو 15 إلى 25 على طريق القاهرة بلبيس الصحراوي، ومن الكيلو 26 إلى 48 على طريق مصر الإسماعيلية |
| النقل الجماعي | محطة العبور على القطار الكهربائي الخفيف (LRT) |
بيانات القرار والمساحة من بوابة الأهرام (يونيو ويوليو 2016)، والمخطط الاستراتيجي من المنصة العقارية المصرية الرسمية (مايو 2026)، وبيانات القطار من محافظة القاهرة.
مدينتان وجهازان
مدينة العبور
يدير المدينة القائمة جهاز تنمية مدينة العبور. وفي ديسمبر 2024 نشرت المنصة العقارية الرسمية أن الجهاز يرصف طرقًا رئيسية في المنطقة الصناعية، منها شارع 900 وشارع 600، ضمن خطة لتطوير الطرق والأرصفة في الامتدادين الشمالي والغربي للمنطقة الصناعية، بهدف تسهيل حركة الشاحنات وتقليل الزحام حول المصانع.
وفي فبراير 2025 أعلن المتحدث باسم وزارة الإسكان، بحسب المنصة نفسها، طرح أكثر من 350 وحدة سكنية كاملة التشطيب في امتداد الحي الثاني بمدينة العبور، بمساحات من 80 إلى 132 مترًا مربعًا، ضمن مشروع لصندوق التمويل العقاري، بنظام الأسبقية وبجدية حجز 100,000 جنيه. ووصف المتحدث المدينة بأنها قريبة جدًا من شرق القاهرة.
وتتابع محافظة القليوبية مشروعات في المدينة: نشرت جريدة الوطن في يناير 2020 جولة لمحافظ القليوبية تفقد فيها مشروعات الإسكان في العبور والعبور الجديدة.
مدينة العبور الجديدة
أصدر رئيس الجمهورية القرار رقم 249 لسنة 2016 بإنشاء مجتمع عمراني جديد باسم مدينة العبور الجديدة. ونص القرار، بحسب بوابة الأهرام، على أن تتسلم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ملفات الأراضي من الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية خلال 3 أشهر على الأكثر، وأن تعد المخططين الاستراتيجي والتفصيلي خلال عام ونصف، وأن تحصر الأوضاع على الطبيعة وتحصل مستحقات الدولة مقابل تغيير نشاط الأرض نقدًا أو عينًا.
وبعد شهر من القرار ذكرت بوابة الأهرام أن وزير الإسكان وقتها وجه مسؤولي جهاز المدينة بفرض السيطرة على أراضيها، وأن لافتات وُضعت تفيد بأن الأرض تتبع الهيئة. وبطرح مساحة مواقع القوات المسلحة من إجمالي القرار يبقى نحو 45,145 فدانًا للهيئة:
وفي أبريل 2019 قال وزير الإسكان، بحسب بوابة الأهرام، إن حجر أساس المدينة وُضع في مارس 2018، وإن الأعمال المطروحة والجاري تنفيذها في العام الأول بلغت 4.9 مليار جنيه. وذكر التقرير شبكة طرق رئيسية بطول نحو 150 كم، والانتهاء من إعداد مخططات تفصيلية لمساحة 5,000 فدان، ووحدات تحت التنفيذ من الإسكان الاجتماعي و"سكن مصر"، وطريق R1 الذي يربط الطريق الأوسطي بالطريق الإقليمي وافتُتح في سبتمبر 2018.
ومن أسماء المناطق التي تظهر في أخبار المدينة: الأمل والقادسية والطلائع، وقد أصبحت الطلائع الحي 19 بحسب المنصة العقارية الرسمية (يوليو 2026)، وحيا الحرية والكرامة اللذان ذكرتهما جريدة الوطن في مشروعات الإسكان الاجتماعي (يناير 2020).
الموقع والوصول
الطرق
تقع أراضي العبور الجديدة، بحسب بوابة الأهرام (يوليو 2016)، بين طريق القاهرة بلبيس الصحراوي وطريق مصر الإسماعيلية. وفي سبتمبر 2024 تفقد مسؤولو هيئة المجتمعات العمرانية، بحسب المنصة العقارية الرسمية، طريقين في المدينة:
| الطريق | من - إلى | الطول بحسب المصدر |
|---|---|---|
| R3 | من منطقة الأمل إلى الطريق الأوسطي | 5.8 كم |
| R4 | من الطريق الأوسطي إلى طريق القاهرة الإسماعيلية الصحراوي | 11.2 كم |
المصدر لم يذكر نسب إنجاز أو مواعيد انتهاء لهذين الطريقين، فاسأل عن حالتهما الآن إذا كان موقع الأرض يعتمد عليهما. وفي يوليو 2026 ذكرت المنصة أن رئيس الجهاز راجع مدخل المدينة من طريق القاهرة الإسماعيلية الصحراوي، وتابع إنشاء بوابة المدخل الشرقي.
القطار الكهربائي الخفيف
تقول صفحة محافظة القاهرة إن المرحلتين الأولى والثانية من القطار الكهربائي الخفيف افتُتحتا في 3 يوليو 2022، بطول 68.81 كم و12 محطة، تبدأ من محطة عدلي منصور ثم العبور ثم المستقبل والشروق وهليوبوليس الجديدة وبدر، ومن بدر يتفرع الخط نحو العاشر من رمضان ونحو العاصمة الإدارية الجديدة. وعدلي منصور محطة تبادلية مع الخط الثالث للمترو.
وتذكر الصفحة نفسها أن المرحلة الرابعة، بطول 16 كم، تبدأ من محطة مدينة العبور الجديدة شمالًا حتى محطة مركز المدينة في العاشر من رمضان، وتصفها بأنها تحت الإنشاء دون موعد للتشغيل. وفي جدول التوقيت الشتوي الذي نشرته بوابة الأهرام في أكتوبر 2025 تظهر محطة العبور الجديدة (المعرفة) نقطة قيام لقطارات في اتجاه بدر. راجع المواعيد الحالية قبل أن تبني عليها حساب التنقل اليومي.
ماذا يوجد في المنطقة
الخدمات
في مدينة العبور مستشفى جديد في شارع خط 10 بين الحيين الثالث والثامن. ذكرت المنصة العقارية الرسمية في نوفمبر 2024 أن نسبة التنفيذ 84%، وأن سعته 189 سريرًا. وفي أبريل 2026 ذكرت بوابة الأهرام أن وزير الصحة تفقد مستشفى العبور العام وأن نسبة إنجازه 99%، على مساحة 16,700 متر مربع، بأقسام منها الطوارئ والرعاية المركزة والغسيل الكلوي والأشعة، وأنه يخدم نحو مليون مواطن من المنطقة وما حولها. لم يذكر المصدر موعدًا للتشغيل.
قرارات وطروحات حديثة في العبور الجديدة
- القرار الوزاري رقم 222 لسنة 2026، كما نشرته المنصة العقارية الرسمية في مايو 2026، يعتمد التخطيط التفصيلي لمنطقة خدمات إقليمية على الطريق الأوسطي بمساحة 545.15 فدان في الحيين 25 و26.
- في يونيو 2026 أعلن جهاز المدينة مزادًا علنيًا في 10 يونيو 2026 على وحدات تجارية وإدارية: 10 محلات وصيدلية و11 وحدة إدارية ومهنية (عنوان الخبر يذكر 21 وحدة، بينما مجموع التفاصيل 22).
- في يناير 2025 أعلن الجهاز قرعتين علنيتين لتخصيص أراضٍ في منطقتي القادسية والأمل، بمساحات قطع من 209 إلى 500 متر مربع، ضمن جهود إنهاء تقنين أوضاع المناطق المضافة إلى المدن الجديدة.
- في يوليو 2026 طلب رئيس الجهاز من المقاولين تسريع الأعمال في الحي 19 (الطلائع سابقًا) قبل الإعلان عن مواعيد تسليم المجاورات لأصحابها، ولم تُعلن مواعيد وقتها.
كيف تراجع عرض السداد في العبور والعبور الجديدة
لن نذكر هنا أسعارًا أو مدد تقسيط "معتادة"، لأن العروض في المدينتين تتنوع بين طروحات حكومية ومشروعات خاصة وأراضٍ مقننة، ولا يوجد مصدر رسمي حديث يحدد متوسطًا. الأدق أن تحسب العرض الذي في يدك. وهذه أسئلة خاصة بالمنطقة:
- هل الوحدة أو الأرض في مدينة العبور أم في العبور الجديدة؟ الجهاز المسؤول مختلف، واسم المدينة في العقد يجب أن يطابقه.
- إذا كانت الأرض في منطقة مضافة إلى العبور الجديدة، فهل انتهى تقنين وضعها؟ القرار 249 لسنة 2016 يكلف الهيئة بتحصيل مستحقات الدولة مقابل تغيير نشاط الأرض، وأخبار القرعات في 2025 تربط التخصيص بسداد الجدية أو المبالغ المطلوبة.
- هل أُعلن موعد تسليم المجاورة؟ في الحي 19 مثلًا لم تكن المواعيد قد أُعلنت في يوليو 2026. وإذا كان العرض تحت الإنشاء فاقرأ الفرق بين الشراء على الخريطة والوحدة الجاهزة.
- ما المقدم، وهل الخصم يُحسب قبل المقدم أم بعده، وما نظام الأقساط وعددها؟
- كم وديعة الصيانة ومتى تُدفع؟ دليل وديعة الصيانة ورسوم الخدمات يشرح ما تسأل عنه.
لحساب الأقساط خطوة بخطوة اقرأ المقدم والأقساط، ولحصر كل ما ستدفعه راجع التكلفة الكاملة لامتلاك وحدة.
مثال توضيحي بأرقام افتراضية: وحدة سعرها 3,000,000 جنيه، المقدم 15%، والباقي على 6 سنوات.
| نظام الأقساط | عدد الأقساط في 6 سنوات | قيمة القسط |
|---|---|---|
| ربع سنوي | 24 | 106,250 جنيه |
| نصف سنوي | 12 | 212,500 جنيه |
الحساب لا يشمل وديعة الصيانة أو أي رسوم أخرى. النتائج تقديرات للتخطيط، وعقد المطور أو كراسة الشروط هي التي تحدد المبالغ النهائية.
وإذا كنت تقارن العبور بالمدن المجاورة على المحور نفسه، فدليل الشروق وبدر يغطي المحطات التالية على القطار الخفيف، ودليل العاصمة الإدارية الجديدة يغطي نهاية الخط، ويمكنك أيضًا قراءة دليل مدينتي والقاهرة الجديدة.
أسئلة شائعة
هل العبور والعبور الجديدة مدينة واحدة؟
لا. العبور مدينة قائمة يديرها جهاز تنمية مدينة العبور، والعبور الجديدة مجتمع عمراني أُنشئ بالقرار الجمهوري 249 لسنة 2016 ولها جهاز تنمية مستقل يتبع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
ما مساحة العبور الجديدة؟
حدد القرار الجمهوري 249 لسنة 2016 مساحة 58,914.4 فدان، مع احتفاظ القوات المسلحة بملكية 6 مواقع داخلها مساحتها 13,769.819 فدان، بحسب بوابة الأهرام. الباقي نحو 45,145 فدانًا.
هل يصل القطار الكهربائي الخفيف إلى العبور؟
نعم. بحسب محافظة القاهرة، محطة العبور هي المحطة الثانية بعد عدلي منصور على المرحلتين الأولى والثانية اللتين افتُتحتا في يوليو 2022. والمرحلة الرابعة نحو العاشر من رمضان تبدأ من محطة مدينة العبور الجديدة وكانت تحت الإنشاء بحسب الصفحة.
هل توجد طروحات حكومية في المدينتين؟
نعم، والأمثلة من المنصة العقارية الرسمية: وحدات صندوق التمويل العقاري في امتداد الحي الثاني بالعبور (فبراير 2025)، ومزاد على وحدات تجارية وإدارية في العبور الجديدة (يونيو 2026). تتغير الطروحات باستمرار، فراجع كراسة الشروط الحالية.
هل تنشرون أسعار المتر في العبور؟
لا. لا ننشر أسعارًا أو عوائد إلا من مصدر موثوق ومؤرخ. احسب سعر المتر من العرض الذي في يدك: السعر الإجمالي مقسومًا على المساحة.
احسبها بنفسك
حاسبة خطة السداد في تطبيق CalcRealty تأخذ المقدم والخصم قبل المقدم أو بعده ووديعة الصيانة، وتعرض جدولًا كاملًا للأقساط الشهرية أو الربع سنوية أو نصف السنوية أو السنوية بتاريخ ومبلغ ونسبة كل دفعة، مع تصدير PDF بالعربية. ويمكنك حساب سعر المتر في الاتجاهين والعائد على الاستثمار. حمّل CalcRealty مجانًا من Google Play، ثم اقرأ المقدم والأقساط والعائد على الاستثمار العقاري.